10 goldene Tipps zur gelungenen Wohnungsfinanzierung

Noch nie waren die Kapitalmarktzinsen so günstig wie aktuell, so ist es naheliegend, dass sich mehr und mehr Bau- und Kaufwillige von der Mietsituation verabschieden und ihre Mietwohnung mit dem eigenen Heim tauschen wollen. Bei diesem Vorhaben gilt es allerdings einiges zu beachten, im Folgenden hier 10 goldene Tipps zur gelungenen Wohnungsfinanzierung - denn Fehler bei der Baufinanzierung können richtig teuer werden.

1. Das Eigenkapital

Wenn auch die Kapitalmarktzinshöhe bei der Wohnungsfinanzierung eine maßgebliche Rolle spielt, so dürfen künftige Wohnungsbesitzer keineswegs die nötige Eigenkapitaldecke vernachlässigen. Man spricht davon, dass rund 10 bis 20% des Kaufpreises einer Immobilie als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Zum Kaufpreis hinzugerechnet werden, müssen die Nebenkosten, wie Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Notar-Gebühren. Sind diese Summen zusammen addiert, wird der grundsätliche Ansatz ersichtlich, in welcher Höhe sich der Eigenkapitalbetrag, den Sie zur Wohnungsfinanzierung einsetzen sollten, bewegen muss. Dabei ist es egal ob es sich um Bausparguthaben, Sparguthaben bei der Bank oder andere liquide Mittel handelt. Wenn auch die sogenannten Vollfinanzierungen seit geraumer Zeit immer mehr in Mode kommen, so ist es doch ein beruhigendes Gefühl und gutes Ruhekissen, wenn die Eigenmittel einen kleinen Spielraum zulassen.

2. Die passende Darlehenssumme

Um dann die passende Darlehenssumme ermitteln zu können, muss der endgültige Kaufpreis für die Immobilie, inklusive aller Nebenkosten, festgestellt werden. Aus der Differenz des sich hieraus ergebenden Betrages und dem verfügbaren Eigenkapital resultiert dann die benötigte Darlehenssumme. Darüber hinaus macht es Sinn rund 5.000 bis 8.000 € Luft nach oben zu lassen und diese Summe als Notgroschen sowie für Unvorhergesehenes bereitzuhalten.

3. Die monatliche Belastungsgrenze

Aus der so ermittelten Darlehenssumme werden künftig Zins- und Tilgungsleistungen fällig, eine Faustregel besagt, dass die monatliche Belastung aus dem Finanzierungsvorhaben insgesamt 40% des verfügbaren Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte.

4. Die nötige Flexibilität

Flexibilität bei der Wohnungsfinanzierung stellt ein sehr wichtiges Kriterium dar. So sollten auf jeden Fall kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbart werden, genauso kann je nach persönlicher Lebenssituation eine flexible Tilgungsrate sehr wichtig werden. Man denke dabei an Nachwuchs der kommen kann oder wenn ein Teil des Einkommens einmal wegfallen sollte.

5. Vergleichen der Angebote

Verallgemeinerungen sind oft gefährlich, wenn sie beispielsweise von vornherein eine mögliche Baufinanzierungsvariante ausschließen. So kann in einem Fall eine langfristige Bausparvorfinanzierung sinnvoll sein - In einem anderem Fall, wenn die Finanzierungslaufzeit eher auf einen kurzen Zeitraum ausgelegt ist, passt eine Annuitätenfinanzierung mit hoher Tilgungsrate weitaus besser. Im Klartext: Je nachdem wie es die persönliche Situation des Finanzierungskunden erfordert, muss auch das Finanzierungsangebot gewählt werden. Zwei Kriterien sind allerdings maßgeblich für die Beurteilung eines Kreditangebotes: Einmal schaffen die für das Darlehen ausgewiesenen Effektivzinsen Vergleichbarkeit zwischen den einzelnen Produkten. Ferner ist das "Merkblatt gemäß des Europäischen Verhaltenskodexes" ein wichtiger Indikator für alle mit dem Darlehensangebot verbundenen Kosten und Kriterien. Dabei sind die Kreditinstitute verpflichtet alle finanzierungsrelevanten Informationen, zusammen mit dem Kreditangebot, ihren Kunden auszuhändigen.

6. Die Darlehenslaufzeit

Gerade in Zeiten besonders niedriger Hypothekenzinsen, sollte die Zinsfestschreibung mit dem finanzierenden Kreditinstitut so lange wie irgend möglich vereinbart werden. Je länger diese Zeit, desto mehr Sicherheit kann der Finanzierungskunde in sein Kreditgestaltung mit einbauen. Wenngleich eine Zinsfestschreibung über 15, 20 oder gar 30 Jahre durch einen etwas erhöhten Zins „erkauft“ werden muss, wiegt die Sicherheit, diesen vordergründigen Nachteil in jedem Fall auf. Zudem wird Kreditkunden ein gesetzliche verbrieftes Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Darlehenslaufzeit eingeräumt. Ein weiterer Vorteil, über den sich Kreditnehmer, anders als Sparer, freuen können, sind inflationäre Entwicklungen. Diese tragen dafür Sorge, dass die Restschulden von Darlehen nach zehn oder 15 Jahren nur noch den inflationsbereinigten weniger Wert haben. Selbst wenn man von einer niedrigen Inflationsrate von etwa zwei Prozent ausgeht, bedeutet dies, dass nach zehn Jahren Kreditlaufzeit inflationsbereinigt faktisch rund 20 Prozent weniger zu Buche stehen. In der Regel gleicht diese Tatsache den zunächst höheren Zinssatz komplett aus.

7. Die Nebenkosten

Die monatlich für Ihre neue Immobilie anfallenden Nebenkosten, sollten Sie in etwa in gleicher Höhe ansetzen, wie die Ihrer bisherigen Miet-Immobilie. Vorausgesetzt es handelt sich um ähnliche Quadratmeter in der Größe. Selbstverständlich zählen auch die einmaligen Kosten, die beim Kauf ihres Hauses oder Ihrer Wohnung anfallen, zu den Nebenkosten. Wenn Sie für Notar, Grundbuch und Makler ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises rechnen, bewegen Sie sich auf der sicheren Seite. Weitere Kosten können für Außenanlagen, Garagen und Sonstiges anfallen. Auch diese müssen unbedingt bei der Finanzierungsplanung unter der Rubrik „Nebenkosten“ Eingang in die Gesamtberechnung finden.

8. Die Einkommenssicherheit

Ganz bestimmt werden Sie keine Finanzierung planen, wenn Sie Hauptverdiener sind und Ihr Chef Ihnen zum Ultimo die Kündigung avisert hat. Arbeitsplatzsicherheit, soweit dies in diesen bewegten Zeiten überhaupt möglich ist, sollte ebenfalls auf der Planungsagenda bei der Wohnfinanzierung stehen. Die passende Einkommenshöhe stellt ohnehin eine Grundvoraussetzung bei der Finanzierung dar. Hierauf wird allerdings bereits schon bei der finanzierenden Bank allergrößtes Augenmerk gelegt. Bei Doppelverdienern muss die Familienplanung berücksichtigt werden, ist die Finanzierung auch mit einem Einkommen noch tragbar?

9. Baufinanzierungsmodelle alternativer Art

Zinsgünstige KfW-Förderdarlehen sind ebenfalls zu berücksichtigen, bei der umfassenden Finanzierungsplanung. Weiterhin sind auch ausgeklügelte Finanzierungsmodelle der Bausparkassen eine Überlegung wert. Die sogenannten Konstantmodelle bieten zum Beispiel neben günstigen Zinsen, langer Laufzeit und großer Planungssicherheit viele Vorteile. Interessante Möglichkeiten bieten die Landesbausparkassen genauso wie die privaten Bausparinstitute.

10. Bildung von Rücklagen

Selbstverständlich hört die Kostenspirale nicht auf, wenn die Wohnungsfinanzierung erfolgreich über die Bühne gebracht und der Einzug ins neue Eigenheim vollzogen wurde. Stets können Reparatur- und Instandhaltungskosten anfallen - das Dach wird undicht, die Heizung fällt aus, im Mehrfamilienhaus versagt der Aufzug seinen Dienst und, und und... Um diesen Unwägbarkeiten rechtzeitig Paroli zu bieten, kann es nichts schaden, wenn bereits von Beginn an ein finanzielles Polster gebildet wird. Zwischen 10- und 15.000 € sind auf keinen Fall verkehrt. Ansonsten dürfen es auch ein neu abzuschließender Banksparplan, ein Bausparvertrag oder ein Fondsparplan sein, mit denen sich Rücklagen für künftige finanzielle Risiken schaffen lassen.

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